На самом деле большинство афер на рынке недвижимости совершается не риэлторами, а людьми, которые сознательно идут на преступление, заранее его планируют и прекрасно знают о возможных последствиях своих противоправных действий. Причем действуют они, как правило, не в одиночку. В состав преступных групп входят собственно наводчики, занимающиеся поиском жертв и часто выдающие себя за риэлторов, а также нотариусы, работники муниципальных учреждений и правоохранительных органов. В результате действий подобных преступных групп граждане лишаются квартир, а в ряде случаев и жизни.
Знание основных способов квартирного мошенничества – своеобразная подготовка к дорогостоящему приобретению или продаже недвижимого имущества. Поэтому сегодня юристы АН «Парамоновъ» расскажут о наиболее распространенных видах обмана при продаже и покупке недвижимости.
Мошенничества при продаже недвижимости
Почему-то принято считать, что продать квартиру или дом самостоятельно очень просто. Достаточно подать объявление в газету и ждать, когда оно кого-нибудь заинтересуют. Однако интересуются такими объявлениями не только честные покупатели, но и мошенники.
Первая неприятность, с которой вы можете столкнуться при продаже квартиры или дома, – это люди, выдающие себя за представителей агентств недвижимости. При этом вам повезет, если это окажется «серый маклер», а не преступник. Как же быть, если мошенники прикрываются именем известной фирмы? «Нам не раз приходилось сталкиваться с ситуацией, когда частный маклер говорит клиенту, что является риэлтором АН «Парамоновъ», – рассказывает менеджер Московского района Галина Ивановна Лошкарева. – В этом случае мы всегда советуем просто позвонить в агентство и спросить, работает ли у нас этот человек. Кроме того, для заключения договора риэлтор АН «Парамоновъ» обязательно пригласит вас в офис, познакомит с менеджером района; если необходимо, вам будет предоставлена бесплатная консультация юриста, оценщика или специалиста по ипотеке. По-другому мы просто не работаем».
Второй распространенный вид афер при продаже недвижимости связан с передачей денег. Например, с вами могут рассчитаться фальшивыми купюрами. Без специального детектора определить подлинность фальшивки невозможно, поэтому никогда не принимайте крупные суммы самостоятельно. При передаче денег в агентстве недвижимости в обязательном порядке должна осуществляться проверка подлинности купюр, если же в агентстве нет детектора, то риэлтор должен организовать передачу денег в банке, где, правда, за эту операцию придется заплатить дополнительно.
Для повышения безопасности денежных расчетов риэлторы все чаще используют банковскую ячейку. В арендованную ячейку покупатель в присутствии продавца закладывает деньги. Далее составляется договор, в котором стороны определяют условия доступа к ячейке: продавец не может получить деньги до тех пор, пока право собственности на объект не перейдет к покупателю. Но, к сожалению, мошенники пользуются тем, что многие граждане недостаточно внимательно относятся к документам и составляют договор таким образом, что продавец вообще не может забрать деньги из ячейки. Совет в данном случае прост: внимательно изучайте все документы, которые подписываете, при необходимости обращайтесь к независимому специалисту. Например, в данном случае можно обратиться к сотруднику банка. Если же вам не дают документы на руки, не позволяют внимательно изучить договор до его подписания – уходите! Скорее всего вас пытаются обмануть.
Давая объявление в газете, вы неизбежно привлекаете внимание к себе и своей недвижимости. Квартиру с богатой отделкой, которая продается с мебелью и бытовой техникой, хозяин с удовольствием расхваливает по телефону. К сожалению, это может заинтересовать не только покупателей, но и преступников. С другой стороны, если вы заключили договор с агентством недвижимости, то звонки по объявлению принимает ваш риэлтор, он же проводит показы, следовательно, вы можете быть уверены, что откроете дверь знакомому человеку.
Итак, основные правила безопасности при продаже недвижимости:
– заключайте договор с проверенными риэлторскими компаниями;
– поручите своему агенту организацию показов и ведение переговоров с потенциальными покупателями;
– внимательно изучайте все документы, которые вам предлагают подписать, при необходимости консультируйтесь с независимыми специалистами;
– денежные расчеты производите в офисе агентства недвижимости или в банке, требуйте проверки подлинности купюр.
Мошенничества при покупке недвижимости
На сегодняшний день самый излюбленный прием аферистов на рынке жилья – это продажа «нехорошей квартиры». Каждый, кому хоть раз приходилось покупать недвижимость, слышал от риэлторов, юристов или просто более опытных знакомых о том, что приобретаемая квартира должна быть «юридически чистой». Почему перед покупкой обязательно проводят проверку юридической чистоты выбранного объекта?
«Практически все сделки купли-продажи недвижимости возвратны (т.е. могут быть признаны недействительными), причем претензии можно предъявлять в течение трех лет, – поясняет главный юрист АН «Парамоновъ» Елена Александровна Боголюбова. – Если есть малейшее нарушение в оформлении документов или ущемлены права граждан, в суде можно доказать незаконность сделки. Этим пользуются мошенники: они могут провести сделку так, что в результате покупатель останется и без квартиры, и без денег».
Бывают случаи, когда о том, что ему продали «нехорошую квартиру», покупатель узнает через несколько лет. Возможные варианты: наследник не уведомил других претендентов, и они по закону не вступили в свои права; ущемление прав детей; продажа квартиры с прописанными в ней гражданами; продажа недвижимости, находящейся под арестом или являющейся залогом; продажа по фальшивой или просроченной доверенности. «Для того чтобы избежать подобных неприятностей и гарантировать юридическую чистоту сделки, юристы АН «Парамоновъ» стараются получить максимально подробную информацию обо всех экс-жильцах квартиры и выяснить, не могут ли какие-либо третьи лица предъявить права на покупаемый клиентом агентства объект, –комментирует Елена Александровна Боголюбова. – Если в ходе проверки мы понимаем, что не можем на 100% гарантировать безопасность сделки для нашего клиента, мы рекомендуем отказаться от покупки или воспользоваться титульным страхованием».
Рассмотренные выше случаи – мошенничество в крупном размере, потому что речь идет о сумме, равной стоимости квартиры. Но встречаются преступники, довольствующиеся гораздо меньшими деньгами. В частности, к ним относятся так называемые «сборщики авансов». Схема крайне проста и чаще встречается в мегаполисах, чем в маленьких городах: мошенники выставляют на продажу объект по очень привлекательной цене. Естественно, найдется много желающих приобрести квартиру или дом, которые стоят значительно дешевле аналогичных предложений. Потенциальному покупателю предлагают внести аванс, обычно с формулировкой «деньги надо передать сегодня, потому что завтра будет уже поздно». Таких авансов мошенники принимают несколько, а потом просто исчезают.
Часто, желая сэкономить на услугах риэлтора, потенциальный покупатель сам создает ситуации, в которых становится жертвой мошенников. Эти ситуации так или иначе связаны с передачей денег от покупателя продавцу. Например, внесение аванса или задатка. Среди профессионалов рынка недвижимости принято, что аванс – это только декларация намерения приобрести определенный объект. Сумма аванса незначительна – от 10 до 50 тысяч рублей – и возвратна. Покупатель вносит аванс в офисе агентства недвижимости и обязательно получает этому документальное подтверждение. Если вам предлагают до подписания договора купли-продажи оплатить часть стоимости квартиры или внести в качестве задатка крупную сумму денег, знайте, что вас хотят обмануть!
Помощь риэлтора при покупке недвижимости – это не только поиск объекта и подготовка документов к сделке, это еще и организация безопасных взаиморасчетов между покупателем и продавцом. Расчеты могут производить в наличной и безналичной форме, в офисе агентства или в банке. Главное, риэлторы позаботятся о том, чтобы обе стороны сделки чувствовали себя комфортно и безопасно в момент передачи денег.
Основные правила безопасности при покупке недвижимости:
– в обязательном порядке требуйте проведения проверки юридической чистоты понравившегося объекта. Если у вас есть основания не доверять продавцу или его представителю, закажите правовую экспертизу независимому специалисту;
– если вам предлагают приобрести недвижимость по доверенности, обязательно свяжитесь с владельцем и уточните полномочия его представителя;
– при внесении аванса не забудьте получить расписку от продавца или его представителя (риэлтора);
– денежные расчеты производите только в офисе агентства недвижимости или в банке.
В последние год-два получила распространение еще одна мошенническая схема. Сейчас каждый день появляются организации, дающие займы «без справок и поручителей» под залог недвижимости, автомобилей или другого дорогостоящего имущества. К сожалению, не все компании, выходящие на рынок такого «доверительного» кредитования, работают честно. Некоторые создаются специально для того, чтобы обманом лишать людей собственности. «Не так давно к нам обратилась женщина, желающая продать свою квартиру. Когда мы, как обычно, стали проводить правовую экспертизу, выяснилось, что квартира ей не принадлежит, – рассказывает главный юрист АН «Парамоновъ» Елена Александровна Боголюбова. – Около года назад, находясь в крайне затруднительной ситуации, женщина оформила кредит под залог квартиры в фирме, которая давала деньги в течение трех дней и не требовала подтверждения дохода. Через несколько месяцев она погасила свой долг, но решила обменять квартиру на меньшую. Тут-то и выяснилось, что все это время она фактически проживала в чужой квартире: вместо договора займа ее выудили подписать договор купли-продажи, по которому все права на ее имущество переходили другому лицу».
Как избежать подобной ситуации? Во-первых, если вам нужны деньги, то лучше обратиться в банк. Оформить ипотеку можно не только в случае покупки новой квартиры, но и под залог имеющегося у вас имущества. И всегда внимательно читайте документы, которые подписываете. Если же у вас возникают вопросы по правомерности действий кого-либо, обратитесь к независимому специалисту. В области недвижимости это опытные риэлторы и юристы, специализирующиеся на операциях с недвижимым имуществом.
Комната, квартира или дом – имущество дорогостоящее. Потому и изобретено так много способов мошенничества на рынке недвижимости. Инвестируя в строительство жилья, покупая или продавая квартиру на вторичном рынке, необходимо доверить анализ ситуации и документов специалисту, ведь даже самая на первый взгляд простая операция на рынке недвижимости требует профессионального подхода.
