Рассмотрим на примере нескольких домов, расположенных в Московском районе, чем чревата «дружба» с управляющей компанией.
Выбор без выбора
Точно сказать, как наш дом связался с Управляющей компанией Московского района, вряд ли сможет кто-либо из собственников. Сама управляющая компания Московского района была создана в июле 2008 года. А мы отошли к ней, скорее всего, согласно территориальной принадлежности. С того времени мы стали ее преданными плательщиками дани, вернее квартплаты.
Что же касается самой компании «УК Московского района», то для большинства собственников нашего дома она – «темная лошадка». Сложно вспомнить, когда на встречу с жильцами приходили представители компании. Даже в случае каких-то аварийных ситуаций УК Московского района не спешит на помощь, а направляет к обслуживающим компаниям, с которыми она заключает договоры. Однако этих обслуживающих компаний настолько много и плюс к этому они регулярно меняются, что несчастному жильцу, у которого течет с потолка придется целый день названивать то одной компании, то другой, пытаясь найти ту, которая назначена обслуживать именно его дом.
Познакомиться поближе с нашими управленцами не помог даже Интернет. Компания за время работы не обзавелась ни собственным сайтом, ни исправно работающим телефоном с секретарем. В течение недели мы пытались дозвониться по рабочему телефону компании, однако успехом эти труды не увенчались.
Итак, чтобы же представляет из себя эта УК? По данным сайтам Управления Государственной жилищной инспекции, по состоянию на начало марта в ведении УК Московского района находится 397 домов. Иными словами, 1 054 944,18 квадратных метров, с которых можно собираться деньги. Если прикинуть, то даже учитывая неплательщиков, ежемесячная прибыль у компании весьма завидная. Однако при этом, всего за несколько месяцев этого года УК Московского района успела совершить 185 нарушений. По этому показателю УК Московского района лидирует в нашем городе. Даже у МУП «ТДЕЗ», в управлении которого находится свыше 500 домов, выявлено 126 нарушений. Кстати, УК Московского района также стало лидером Твери и по количеству нарушений, приходящихся на 1000 квадратных метров обслуживаемого жилищного фонда. Этот показатель составляет 0,18. Для сравнения, у УК Заволжского района только 0,07, а у УК Центрального района и вовсе 0,05.
Откуда долги?
Мы, как жильцы подопечного УК Московского района дома, особой заботы о себе, к большому нашему сожалению, за это время не увидели. Равно как и текущего ремонта, а также самих представителей компании. При том заядлых неплательщиков нашем доме не наблюдается. Более того, пенсионеры, которые в большинстве своем населяют наш дом, по традиции самые ответственные и всегда вовремя вносят плату за свое жилье.
Горожанам хорошо известно, что бывший директор УК Московского района Сергей Уделов за свои заслуги уже лишился своего руководящего кресла. Однако, с приходом нового руководителя – Юрия Холопова, политика компании не изменилась. Пообщаться автору данной статьи с господином Холоповым не удалось. Девушка, отвечавшая на звонки, уверяла меня в чрезмерной занятости своего директора. Действительно, порой проще связаться с заместителем губернатора, чем с такими начальниками. Что уж говорить об обычных собственниках: для них решение бытовых проблем, как-то текущей крыши или зловония канализации, с руководством вряд ли доступно.
Кстати, нам стало известно, что, собирая старших по своим подопечным домам для знакомства с новым руководством, УК Московского района распространила некую «справку о состоянии дома», где были расписаны долги собственников перед компанией. Так, жители одного из домов по улице Цанова оказались должны управленцам свыше 360 тысяч рублей за какой-то «мифический» ремонт, акты и сметы по которому никто из собственников не видел. Другой соседний дом, уже по Волоколамскому проспекту, задолжал компании порядка 80 тысяч рублей. Откуда он взялся, жильцы не знают.
Тайная миссия УК
Стоит признать, что большинство собственников весьма далеки от вопросов управления многоквартирным домом и слабо просвещены в вопросах жилищного законодательства. Далеко не каждый жилец дома знает о том, что вправе требовать со своей управляющей компании отчета о том, куда пошли уплаченные им деньги. А со своей стороны УК не торопятся делиться этой информацией с жильцами.
Многие до сих пор задаются вопросом: зачем нужна управляющая компания и каковы ее реальные функции? Как пояснила исполнительный директор ТООО «Качество жизни» Наталья Алябышева, функции управляющей компании сводятся исключительно к юридическим. То есть в УК Московского района есть административный аппарат, который призван осуществлять юридические действия, представлять интересы собственников в суде, заключать от их имени договора со сторонними организациями. При том собственники даже не догадываются, с кем их представитель заключил договор и на какую сумму, а также как он оплачен. Притом многие подрядные организации активно жалуются на несвоевременную оплату этих самых договоров, а иногда и на полное ее отсутствие. По дошедшей до нас информации, долги самой УК Московского района огромны – около 67 миллионов рублей!
Откуда же берутся такие цифры? Возьмем жировку за прошлый месяц, которую нам прислала УК Московского района. По строке содержание и ремонт дома (именно эти деньги аккумулируются на счете дома и идут на дорогостоящий капитальный ремонт) за 1 квадратный метр мы обязаны уплатить 6 рублей 43 копейки. Для сравнения, одна из управляющих компаний другого района предлагает собственникам платить 11 рублей 75 копеек за 1 квадратный метр. При этом на расходы на текущий ремонт конструктивных элементов зданий и фасадов домов пойдет 3 рубля, а на управление многоквартирным домов – 90 копеек. Как же УК удается распорядится столь скудными средствами?
А вот тут особого секрета нет. Тариф с 6 рублей с копейками был установлен несколько лет назад и с тех пор не менялся. Как рассказала Наталья Алябышева, в идеале тариф у каждого дома должен быть свой. И рассчитывается он исходя его состояния, то есть процента износа, и сметы необходимых работ. Так, старые дома нуждаются в огромных вливаниях, а вот новым домам и вовсе не нужен дорогостоящий ремонт.
Увы, содержать дом на эти деньги, особенно тот, который нуждается в капремонте нереально. Зато можно печатать «жировки» (и, кстати, размещать на них рекламу разных фирм за приличные деньги) и содержать тот самый административный аппарат. Только подумайте: в штате компании, которая должна обслуживать ваш дом, нет ни одного технического специалиста. Все работы выполняют обслуживающие организации. А УК? А УК просто собирает с нас деньги, при том весьма успешно.
Сегодня надо понять, что управляющие компании – это лишнее «звено» между собственниками жилья и обслуживающей компанией. Зачем она нужна нам? Сложно сказать. Зато она очень нужна тем, что сделал обслуживание домов весьма выгодным бизнесом в ущерб самим домам. Если исключить верхнее звено, то можно сделать содержание дома более экономичным.
А дом и ныне там
Сегодня многие уже понимают, что им не по пути с УК Московского района. Нынешней зимой, после загадочного ремонта крыши, состоявшегося несколько лет назад, от протечки крыши в Московском районе пострадало огромное количество домов. Подлинные причины, почему квартиры на третьем и втором этажах активно заливало, установлены не были. Кстати, очень хочется заметить, что крыша находится на положенном ей месте, то есть на пятом этаже.
Но, несмотря на огромное недовольство собственников, уйти от управляющей компании не так-то просто. И здесь мне уже хочется попенять на самих собственников.
Прошедшее собрание жильцов нашего дома показало, что большинство из них имеет весьма смутное представление о коммунальных проблемах. Кто-то возмущался тем, почему за ремонт крана в собственной квартире надо платить сантехнику. Другой собственник желал, чтобы в его квартире установили приборы учета за счет аккумулируемых на счете дома средств. О том, насколько это соответствует положениям закона, люди вряд ли задумались. Также их не особо интересовал тот факт, почему УК Московского района требует за содержание дома всего 6 рубликов, а другие компании – от 8 до 12 рублей.
В итоге, посовещавшись во своим квартиркам, собственники решили: пусть будет все как есть, голосовать за новую компанию не будем. Создать ТСЖ тоже никто не изъявил желание. Видимо, лучше пенять на то, что есть, и не пытаться изменить ситуацию.
Или может пора менять эту психологию? Ведь спасение утопающих – дело рук самих утопающих.
Памятка собственникам квартир
Выдержки из статьи 161 Жилищного кодекса РФ «Выбор способа управления многоквартирным домом»
1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
10. Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления многоквартирным домом), о выполняемых работах и услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядке и об условиях их предоставления, о стоимости данных услуг и работ, а также о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утверждаемым Правительством РФ.